Venta de terrenos en Yucatán es una burbuja inmobiliaria de peligro

Seguramente has visto directamente o te has enterado de las “ofertas” inmobiliarias en el estado de Yucatán, donde los desarrolladores ofrecen desde terrenos hasta inmuebles con la promesa de ser una inversión lucrativa a futuro, pero hay datos que revelan que esto podría tratarse de una burbuja inmobiliaria de peligro para el patrimonio de quien compre en esa zona.

 

Antes de comenzar a revisar datos inmobiliarios de esa entidad, no perdamos de vista que la actual inflación ha encarecido los costos de diversos insumos para la industria de la construcción como cementos, acero o pisos, lo cual hace que los inversionistas piensen detenidamente si invertir o no en construir inmuebles que serán más costosos y en medio de un entorno donde la gente también está cuidando mucho su gasto, más si se trata de adquirir un compromiso de largo plazo como una hipoteca o un financiamiento para comprar un terreno, entonces ¿por qué se están ofertando inmuebles en Yucatán bajo las actuales condiciones económicas?

 

Por último, hay que ser muy cuidadoso con lo que dicen asesores e “influencers” inmobiliarios, esto últimos muchas veces irresponsablemente aseguran o dan recomendaciones para comprar terrenos en Yucatán u otros lugares, ofreciendo información superficial y quien no haga un análisis más profundo estaría arriesgando su patrimonio.

 

El fenómeno de la oferta inmobiliaria de Yucatán (principalmente de lotes) prácticamente se ha extendido por todo el país, pero también fuera de nuestras fronteras, pues hay personas que desde España o Suecia ofrecen predios yucatecos y eso en sí es razón para tener ciertas reservas.

 

Prácticamente el discurso de todas las ofertas es que se trata de “inversiones seguras”, con “potencial para construir complejos residenciales a pocos minutos de la playa” o “terrenos ubicados en zonas de alta plusvalía futura”, sin embargo, todo esto es mera especulación porque no hay datos que sostengan tales afirmaciones.

 

No se puede negar que los lotes en Yucatán se están vendiendo, pero quienes los compran en su mayoría no lo hacen para vivir en ellos y los están adquiriendo para revenderlos con miras a obtener ganancias que los vendedores les aseguraron “serán importantes”. La realidad es que no hay certeza de que habrá compradores futuros para esas zonas.

 

Por otro lado, si el precio de algo aumenta ¿eso significa que habrá más gente que lo compre o que haya menos posibilidades de que alguien lo adquiera? entonces ¿dónde está la proyección o el dato que indique que en unos años Yucatán será una zona con una demanda de vivienda importante?

 

Otro mito es el “atractivo” de que se trata de terrenos que están a 20 o 30 minutos de la playa, esto no significa nada porque Mérida, la capital del estado, se encuentra a unos 20 minutos de la costa y a pesar de ello hay más de 60 mil casas desocupadas (en venta o abandonadas) y 90% de ellas están al norte de la ciudad a pesar de que es la zona de mayor plusvalía de la entidad, entonces ¿quién se querrá ir a vivir en lotes que están a 30 minutos de la playa y lejos de los centros de trabajo, escuelas y de la vida cultural que sí ofrece Mérida? Muchos de los terrenos que se ofertan están aislados, en zonas deshabitadas o cuando mucho cerca de poblaciones de no más de 3 mil habitantes ¿en qué se basan los vendedores inmobiliarios para afirmar que cientos de familias querrán irse a vivir en zonas fuera de la capital? Hay analistas y especialistas que afirman que todas estas características describen una especie de “euforia especulativa”.

 

En 2021, la doctora Susana Pérez Medina por parte de la Universidad Nacional Autónoma de México, especialista en urbanismo que trabaja en el Cinvestav unidad Mérida, dio a conocer que entre 2011 y 2021 la capital de estado sólo pudo reducir 0.7% el número de casas deshabitadas donde 92% de ellas están en la periferia, justamente el área donde actualmente se están ofertando los supuestos desarrollos inmobiliarios “de gran valor”. 

 

Todo lo anterior sugiere que lo que sucede en Yucatán es más una “burbuja inmobiliaria” que solo generaría asentamientos humanos precarios, en terrenos irregulares (sin proyectos reales de urbanización) y deforestación con despojo de tierras que son de comunidades indígenas.

 

En una burbuja inmobiliaria la demanda no acaba (como ahora) entonces ¿cómo se explica que haya compradores a pesar de que hay datos que indican riesgos con esa compra? justo lo que sucede en casos como estos es que este tipo de mercados se mantienen de una demanda basada en la especulación y la reventa, motivadas por la idea de que en el futuro habrá (potencialmente) compradores que estarían dispuestos a pagar precios más elevados que los de ahora con tal de vivir en ciertos lugares, entonces por definición cuando hay una percepción sobre una expectativa (posibilidad) que no es realista es cuando se produce una burbuja, en este caso inmobiliaria.

 

Con todo y que el mundo vive una crisis económica y en contra de toda lógica, actualmente hay ciudades alrededor del mundo que, al igual que Mérida; están en riesgo de padecer burbujas inmobiliarias en mercados residenciales (igual que en Yucatán). Algunas de las ciudades que están en este riesgo son:

 

 

Lo que tienen en común estas ciudades con Yucatán es que hay un incremento anormal en el precio de un bien, es decir, hablamos de cantidades que no corresponden al valor del mercado, que no están sustentadas por una valuación que concuerde con los activos del lugar; entonces para explicar-justificar el precio los vendedores recurren al optimismo con argumentos que no concuerdan con la economía de la zona y así es cuando nos podemos dar cuenta que ese lugar está más marcado por la especulación de quienes pueden controlar y manipular los precios realizando compras y ventas de terrenos.

 

Para demostrar que lo anterior tiene relación con lo que sucede en Mérida, sólo basta revisar que antes de la pandemia el ritmo de crecimiento de los precios inmobiliarios en esa zona era de 12% y ahora supera el 18-20%, ¿cómo es que esto puede pasar en medio de una crisis inflacionaria mundial? pues se explica precisamente por la especulación de algunos.

 

Los vendedores asegura que la zona será muy demandada y atractiva porque (en 2020, antes de la crisis por Covid) se habían anunciado obras importantes como un aeropuerto nuevo, la construcción de un centro de distribución de Amazon, la construcción del astillero más grande de América Latina en Puerto Progreso, la construcción de una planta de autopartes de la firma japonesa Uchiyama Manufacturing Corporation o la construcción de un nuevo estadio de béisbol.

 

Todos los planes anteriores se hicieron antes de imaginar que vendría una crisis mundial por un nuevo virus y ahora todas esas mega obras están en duda, como ejemplo tenemos que Amazon está dirigiendo más sus inversiones en telecomunicaciones con negocios de internet satelital, los autos no se están vendiendo y además no hay insumos suficientes para construirlos (por ejemplo, los chips) y con el comercio mundial detenido no tendría caso construir barcos en un astillero en Puerto Progreso.

 

La actividad inmobiliaria de cualquier zona no tiene que ver solamente con la compra-venta, la oferta y demanda, también se debe considerar el suelo, el medio ambiente, el acceso a la vivienda y principalmente el diseño de una ciudad a futuro, si todo ese conjunto no existe podríamos ver en unos años los escenarios que han proliferado en México: mucha construcción de zonas habitacionales que a los años son abandonadas por falta de transporte, por estar alejadas de los centros urbanos, por la delincuencia, por no tener cerca ofertas de trabajo dignas, etcétera. 

 

La posibilidad de que Yucatán esté pasando por una burbuja inmobiliaria es muy real.  Si consideramos todos los datos anteriormente expuestos, hay que tener mucho cuidado con quienes prometen que con esta inversión se "multiplicará tu dinero", que ahora se podrá "comprar barato para después vender caro", con quienes venden con facilidades, preventas y “módicas” mensualidades. Todo ello sólo alimenta la especulación de un mercado donde solo unos cuantos ganan dinero que son los que mantienen ese escenario e invierten para hacerlo ver atractivo y sacar ganancias por el tiempo que dure esta burbuja.