Dicen que en México las personas las personas saben de futbol, tortillas y bienes raíces, todos dicen saber algo sobre la compra terrenos y ladrillos. No es fortuito, el mercado de valores, su institucionalización y profesionalización es muy reciente, las generaciones anteriores a la nuestra, invertir en bienes raíces. El crecimiento del mercado de valores generó oportunidades para los inversionistas en bienes raíces a través de las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) que son instrumentos financieros que le permiten a los inversionistas acceder en el mercado inmobiliario sin la necesidad de adquirir propiedades directamente. Estos instrumentos siguen el modelo del Real Estate Investment Trust (REIT) de EEUU que nacieron a mediados del siglo pasado.
Al comprar las acciones de una FIBRA, los inversionistas acceden a ingresos estables generados por activos inmobiliarios diversificados, como oficinas, áreas logísticas, bodegas, centros comerciales e incluso hoteles.
Las FIBRAS son vehículos de inversión con una historia relativamente reciente en nuestro mercado de valores. Todo empezó en 2011 cuando se listó la primera de ellas en la Bolsa Mexicana de Valores, a partir de ese momento, los inversionistas percibieron sus beneficios y se han ido popularizando, alcanzando la cifra de 17 FIBRAS que se listadas en México que se diversifican en sectores como el industrial, comercial y de oficinas.
Los fondos de inversión pueden acceder a este tipo de instrumentos e incluirlos dentro de su cartera de valores.
Tipos de fondos de inversión inmobiliaria
En México existen varios tipos de FIBRAS que dependen de la conformación de su portafolio de bienes raíces, en consecuencia los fondos de inversión pueden tener una estructura que invierta en todas las fibras o se especialicen en cada uno de los tipos de FIBRAS que existen en México, entre los que están:
¿Existen fondos de renta fija que inviertan en FIBRAS? Los instrumentos de renta fija o de deuda en México se adquieren a través de la bolsa de valores o fuera de ella, por ejemplo, los bonos gubernamentales como los CETES que emite el gobierno se adquieren fuera de la bolsa, aunque existen algunos ETFs que tienen como subyacente diversos bonos (como los treasury Bills emitidos por el Banco Central de Estados Unidos), en el caso de las FIBRAS, todos los títulos de este tipo se adquieren dentro el mercado de renta variable y al menos hoy no existen bonos vinculados a este tipo de instrumentos por lo que tampoco existen fondos de inversión de este tipo. Por otro lado, todos los fondos que se conformen con acciones de FIBRAS caerán en la categoría de fondos de inversión de renta variable.
Fondos REITs (Real Estate Investment Trusts)
Los REITS nacieron en Estados Unidos en la década de los 60´s con la intención de bridarle al pequeño y mediano inversionista un acceso a la inversión bursátil y con un marco regulatorio sólido. Este mercado ha ido robusteciéndose en EEUU hasta alcanzar más de medio millón de propiedades bajo gestión y un monto superior a los 4.5 billones de dólares administrados. Dentro de los ETF´s listados en México y vinculados con los REITS norteamericanos se encuentran:
Fondo First Trust S&P REIT Index (NYSE:FRI): este fondo invierte en una serie de REITs de los Estados Unidos que incluyen activos inmobiliarios dedicados al ocio, como cines o casinos, zonas de publicidad exterior o terrenos agrícolas, propiedades residenciales, industriales y minoristas.
ETF Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR (NYSE:SRVR): este ETF invierte en REITs globales del sector de datos e infraestructuras tecnológicas y de telecomunicaciones.
ETF Global X SuperDividend REIT (NASDAQ:SRET): las inversiones de este se enfocan en REITs globales y bienes inmuebles de alto rendimiento.
Estos ETFs pueden ser parte de fondos de inversión gestionados en México por operadoras de fondos reguladas y autorizadas por la Comsión Nacional Bancaria y de Valores.
Ventajas y riesgos de invertir en fondos inmobiliarios
La gestión de inversiones ha encontrado entre las FIBRAS y todos los vehículos asociados a estos instrumentos un amplio abanico de característica que permiten ampliar su diversificación. A continuación, les presentamos algunas de las ventajas, pero también los riesgos de invertir en fondos inmobiliarios.
VENTAJAS
RIESGOS
Eficiencia en la compra-venta.
Cambios negativos en el precio de los inmuebles en los que invierte el fondo.
Los fondos inmobiliarios suelen ser menos volátiles que la mayoría de acciones.
A mayor demanda de inversión en fibras, se dificulta encontrar.
Rendimientos competitivos en el largo plazo.
Riesgo de liquidez.
Montos accesibles.
Cisnes negros, eventos como el COVID.
Gestión profesional.
Barreras de salida.
Acceso a grandes proyectos con bajo capital
Los Fondos Inmobiliarios son vehículos gestionados por profesionales que conocen el sector y en donde los inversionistas aportan su capital para invertir en grandes proyectos, como edificios, centros comerciales, naves industriales, hoteles o proyectos de infraestructura. Sería imposible que un pequeño y mediano inversionista pudiese acceder a un portafolio tan sofisticado y robusto como el que los Fondos Inmobiliarios gestionan. El inversionista se vuelve dueño de una parte pequeña de esos proyectos. Imagina que estás adquiriendo una rebanada de pastel (en este caso del bien raíz): cuanto más inviertas, más grande es la rebanada la que eres poseedor.
Diversificación en diferentes tipos de propiedades
México es un país ampliamente diverso por su extensión geográfica. Su cercanía con Estados Unidos le brinda oportunidades de inversión únicas por la gran cantidad de productos y servicios en los que está diversificado. Esto permite que los fondos inmobiliarios tengan una amplia diversificación en sus tipos de propiedades:
Industriales.
Centros comerciales.
Hoteles.
Autoalmacenamiento.
Educativos.
Diversificados.
Liquidez en comparación con la inversión directa en inmuebles
La liquidez en los activos inmobiliarios bursátiles es muy amplia. Los fondos de inversión inmobiliarios al igual que las acciones que cotizan en las bolsas de valores mexicanas (BMV y BIVA), tienen una operatividad diaria a través de un mercado formal, supervisado, autorizado y ampliamente regulado en donde las órdenes de compra y venta, así como el número de títulos siendo transaccionados se encuentran a la vista del público. Las operadoras de fondos de inversión tienen la obligación por ley de servir como contraparte tanto para las ventas como para las compras, lo que le ofrece amplia flexibilidad al inversionista. En el mercado inmobiliario es todo lo contrario, todos sabemos o conocemos lo complejo que es comprar y vender un bien raíz. Las dificultades de este tipo de transacciones han provocado que muchos inversionistas migren del mercado tradicional de ladrillos hacia el mercado inmobiliario bursátil.
Volatilidad del mercado inmobiliario
Los bienes raíces históricamente tienen potenciales en el largo plazo, pero es un mercado con compradores y vendedores limitados, es decir es un mercado poco liquido. En este mercado la negociación entre el comprador y el vendedor para fijar el precio del bien raíz, un inversionista del mercado privado puede utilizar su habilidad o conocimiento para negociar el precio de compra o venta de un bien inmueble generando rendimientos por encima del mercado.
Los bienes raíces suelen ser menos volátiles porque no hay fluctuaciones diarias en el precio del activo como sucede en el mercado bursátil.
Riesgo de vacancia y rentabilidad
La rentabilidad en los fondos de inversión inmobiliario pueden calcularse en base al índice contra el que se comparan. En México existe el índice de referencia calculado por Standar and Poors: S&P/BMV FIBRAS. A través de este índice podemos comparar y tener un referente de cómo se comporta este universo de activos de inversión bursátiles. Estas son algunas de sus características: ·
Método de Ponderación: Modified market cap weighted.
Frecuencia de Rebalanceo: junio y diciembre.
Frecuencia de Cálculo: tiempo real.
Monedas de Cálculo: pesos mexicanos y dólares estadounidenses.
Fecha de Lanzamiento: 1 de marzo de 2021.
Fecha del Primer Valor: 21 de diciembre de 2018.
Cómo elegir el fondo inmobiliario adecuado
Elegir un fondo de inversión inmobiliario tiene que ver con ciertas características que un inversor debe tomar en cuenta antes de poner su patrimonio ahí. Aquí les compartimos algunas cosas que deben tener en el radar.
Los fondos inmobiliarios son activos de renta variable.
Los fondos inmobiliarios son un activo para diversificar.
Los fondos inmobiliarios son para inversionistas con perfiles moderados y agresivos.
Los fondos inmobiliarios tienen horizontes de largo plazo.
Evaluación del tipo de propiedades y su ubicación
Los norteamericanos tienen una frase que utilizan para adquirir bienes raíces: “Existen tres referencias para comprar un bien raíz: ubicación, ubicación y ubicación”, no es fortuito que los fondos de inversión de inmobiliarios tengan en cuenta esta máxima de la inversión en bienes raíces. La mayoría de las FIBRAS tienen su portafolio de propiedades en zonas de alta densidad poblacional y/o con amplia actividad comercial. Las principales ciudades de México son CDMX, Guadalajara y Monterrey, así como algunas propiedades del sector logístico como que se encuentran en la franja fronteriza entre Estados Unidos y México, así como algunas FIBRAS vinculadas al sector hotelero que cuentan con propiedades en lugares como Cancún, Puebla, Querétaro o León.
Análisis de la rentabilidad histórica y las comisiones
A continuación les compartimos el rendimiento histórico del índice de referencia de las FIBRAS en México, el cual se utiliza como referencia de los fondos de inversión inmobiliaria: S&P BMV Fibras.
S&P BMV Fibras.
Las comisiones dependen del monto invertido en cada fondo de inversión en base a las series que los fondos tengan para un rango de dinero invertido.
Estrategias para diversificar con fondos de inversión inmobiliaria
Invertir en fondos de inversión inmobiliarios puede ser una actividad más sencilla si tenemos claro cuál es nuestra estrategia de inversión. Existen diversas estrategias para invertir, algunas van de la mano de acciones infravaloradas y otras tienen que ver con la compra-venta de activos de inversión en periodos cortos (trading), estas estrategias no necesariamente se alinean con este tipo de instrumentos por la composición de su cartera de valores. En el caso de los fondos de inversión de bienes raíces lo ideal es tener en cuenta las siguientes estrategias:
Dividendos. Las FIBRAS tienen la obligación de transmitirle al inversionista las ganancias a través de dividendos que se decretan periódicamente, en el caso de los fondos de inversión inmobiliarios estos dividendos se reinvierten y la ganancia por capital es la que hace que crezca el precio del título del fondo.
Largo plazo: Comprar y mantener es una forma de invertir de largo plazo (superior a 5 años). Un inversionista que se dedica a la inversión de compra y retención negociará realizará pocos cambios en su cartera de valores. Su principal inquietud es el crecimiento a largo plazo. La idea detrás de comprar y mantener es que el inversor compra una acción mientras su precio sigue siendo bajo para beneficiarse de la apreciación en un horizonte temporal de largo plazo.
Invertir en fondos mixtos de propiedades comerciales y residenciales
En México aún no existen fondos de inversión inmobiliarios enfocados en el segmento residencial, actualmente la mayoría de FIBRAS buscan otro tipo de segmentos. Hay que recordar que a partir de 2012 existieron cambios importantes en la regulación del sector de construcción residencial en México que provocaron que el sector de construcción de vivienda en México tuviera una caída. Empresas como SARE, GEO o URBI desaparecieron del mercado de valores y con ello hubo grandes quebrantos patrimoniales. Desde entonces, el sector de la construcción residencial en el mercado de valores no se ha recuperado.
Fondos sectoriales: oficinas, centros comerciales, logística
En México los fondos de inversión inmobiliaria no tienen un perfil definido en cuanto a un área geográfica determinada. Invierten de forma diversificada su cartera de valores en forma, más bien sectorial lo que le aporta una estructura de crecimiento interesante al aprovechar sectores económicos en donde México ha probado tener bases prosperas tales como son: Hotelería (México es la novena potencia turística del mundo). Logística (naves industriales y bodegas en donde México juega un papel fundamental al tener cerca la economía más grande del mundo: Estados Unidos. México supera a China y a Canadá en materia de intercambio comercial) Oficinas. El sector de oficinas en México sigue creciendo y se estima que en 2024 se entreguen más de 380,000 metros cuadrados de nuevos espacios. Centros comerciales: Los centros comerciales en México tendrán un tamaño promedio cercano a los 30,000 m2 en lo que resta del 2024, mientras que los proyectos de 2025 y 2026 superarán los 50,000 m2, experimentando un crecimiento en el sector.
Diversificación geográfica dentro del mercado inmobiliario
En México los fondos de inversión inmobiliaria no tienen un perfil definido en cuanto a un área geográfica determinada. Invierten de forma diversificada su cartera de valores en forma, más bien sectorial, aunque existe una fibra llamada FIBRA Monterrey, que la mayor parte de su portafolio de activos está en el estado de Nuevo León, aunque ha ido creciendo en su diversificación, teniendo propiedades incluso en el centro del país como en el área metropolitana de la Ciudad de México.
¿Por qué invertir en fondos inmobiliarios en lugar de comprar propiedades directamente?
Las estructuras de las FIBRAS en México las hacen ser un activo que brinda beneficios al inversionista versus la compra de activos inmobiliarios de forma directa. ¿Por qué invertir en fondos inmobiliarios?
Tienen la eficiencia de un fideicomiso: La FIBRA opera bajo la estructura de un fideicomiso, donde un fideicomitente (dueño de los bienes raíces) transfiere la propiedad a un fideicomiso administrado por un fiduciario.
Están compuestos por certificados fiduciarios: Los inversionistas adquieren certificados fiduciarios que representan su participación en el fideicomiso. Estos certificados se negocian en bolsa, proporcionando liquidez.
Su cartera de valores son activos inmobiliarios: El fideicomiso posee y administra activos inmobiliarios, como edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, etc. Los rendimientos provienen de los ingresos generados por estos activos.
Se distribuyen los ingresos: Las FIBRAS están obligadas a distribuir la mayor parte de sus ingresos a los inversionistas en forma de dividendos, lo que contribuye a la estabilidad y atractivo para aquellos buscando flujos de efectivo regulares.
Son activos bursátiles: Muchas FIBRAS cotizan en bolsa, lo que permite a los inversionistas comprar y vender certificados fiduciarios como si fueran acciones, mejorando la liquidez y la accesibilidad.
Son transparentes: Las FIBRAS deben cumplir con regulaciones que exigen la divulgación de información financiera y operativa, proporcionando transparencia a los inversionistas.
Son gestionados por profesionales: La gestión de los activos inmobiliarios está a cargo de profesionales con experiencia en el sector, lo que contribuye a una administración eficiente y estratégica.
Flexibilidad de inversión con menores barreras de entrada
Las barreras de entrada para adquirir un bien raíz van de la mano de los costos, por ejemplo, El precio promedio de una vivienda en México en el segundo trimestre de 2024 fue de $1,724,000 pesos, según la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Si esto lo traducimos a otros bienes raíces nos damos cuenta que no es accesible para todo mundo ingresar a este sector. Por otro lado, la compra-venta de fondos de inversión tiene barreras de entrada muy pequeñas: el precio del título del fondo Scotia FR en su serie para personas físicas es de $2.138847 (precio al 05/11/2024). Con un contrato de intermediación bursátil con una casa de bolsa, una operadora o distribuidora de fondos de inversión es posible acceder al mercado de valore regulado.
Menores responsabilidades de gestión y mantenimiento
El comprar un fondo de inversión inmobiliario conlleva una limitada responsabilidad en su gestión, básicamente sería estar atentos a la declaración anual de Impuesto Sobre la Renta (ISR). Mientras que las responsabilidades de la compra de un bien raíz son varias: Los costos asociados a comprar un bien raíz en México incluyen:
Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI): Este impuesto se paga al comprador y puede variar entre el 2% y el 6% del valor de la propiedad. También es conocido como impuesto al traslado de dominio.
Gastos de escrituración: El costo de escriturar una propiedad puede variar entre el 4% y el 7% del valor total del inmueble. Este costo incluye el pago del notario, gastos de impuestos y gatos de derechos.
Avalúo: Es una estimación del valor real de un bien raíz realizada por un perito valuador.
Costos de urbanización: Si se desea construir se tienen que tomar en cuenta estos gastos que van relacionados con preparar el terreno para la construcción.
Seguro de desgravamen: Este seguro cubre el pago del crédito hipotecario en caso de fallecimiento del deudor.
Otros gastos: Aquí puede ir una innumerable lista de adiciones y mejoras a la vivienda, dinero destinado a la restauración de bien raíz.
Acceso a rentabilidades en mercados inmobiliarios internacionales.
En México los fondos de inversión que permiten acceder a mercados internacionales se pueden adquirir a través de ETF´s listados en el Sistema Internacional de Cotizaciones. Se deberá abrir un contrato con una casa de bolsa regulada en México.
Ahora que ya sabes mucho más sobre los fondos de inversión inmobiliaria, ¿estás listo para invertir en ellos?
