La digitalización avanza rápidamente en casi todos los aspectos de nuestra vida diaria, desde las compras en línea hasta el teletrabajo y la educación remota. Esta tendencia ha impulsado la necesidad de infraestructura sólida que soporte la creciente demanda de datos. Los REITs de data centers representan una inversión única en el sector inmobiliario que satisface esta necesidad de aumento en la capacidad digital. El auge de tecnologías como la inteligencia artificial y el machine learning ha transformado a los centros de datos en uno de los activos inmobiliarios más codiciados.
Para los inversores, los REITs de data centers ofrecen exposición a la tecnología y a bienes raíces de alto rendimiento, con el beneficio adicional de los ingresos estables generados a través de alquileres de largo plazo a grandes empresas tecnológicas y de servicios en la nube.
En este artículo hablaré de los fundamentos de los REITs de data centers, su importancia en la era digital, sus ventajas y desventajas al invertir en ellos, y una lista de los cinco REITs más destacados en términos de rendimiento en los últimos años.
¿Qué son los REITs?
Los REITs (Real Estate Investment Trusts) son fondos de inversión cotizados (ETF) que se especializan en la compra, gestión y operación de propiedades inmobiliarias que generan ingresos. Estos instrumentos permiten a los inversores participar en el mercado inmobiliario sin poseer directamente las propiedades, además los REITs por ley distribuyen la mayoría de sus ingresos como dividendos.
En el contexto de los centros de datos, los REITs de data centers operan instalaciones que proporcionan espacio y potencia eléctrica a empresas que necesitan una infraestructura fiable para el almacenamiento y procesamiento de datos. Estas instalaciones ofrecen beneficios para las empresas tecnológicas, ya que les permiten acceder a capacidad de almacenamiento sin realizar la inversión inicial y de mantenimiento que exige un centro de datos propio. Además, ofrecen opciones de colocation, donde varios inquilinos pueden compartir el espacio y los costos operativos.
¿Qué son los Data Centers?
Los data centers son instalaciones físicas que albergan servidores y sistemas de almacenamiento de datos para almacenar, procesar y gestionar la información digital de diversas empresas. Los tipos principales de centros de datos incluyen la colocation, y los hyperscale, instalaciones de gran tamaño diseñadas para empresas tecnológicas de gran escala como Amazon Web Services y Microsoft.
Estos centros requieren una infraestructura robusta, que incluye sistemas de energía de respaldo, enfriamiento, y una conectividad de red de alta velocidad. La importancia de los centros de datos se ha disparado debido a su rol en la economía digital, especialmente en la era post-pandemia, donde más personas trabajan y estudian de forma remota.
Ventajas y desventajas de invertir en REITs de data centers
Invertir en REITs de data centers puede ofrecer múltiples ventajas, pero también tiene algunos riesgos. A continuación listo los principales pros y contras.
Pros
- Ingresos estables
- Alta demanda impulsada por tendencias tecnológicas
- Diversificación
Contras
- Ciclo de capital
- Concentración
- CAPEX y costo energético
- Ingresos estables: Los contratos de arrendamiento de largo plazo con grandes empresas tecnológicas aseguran ingresos constantes y predecibles, algo que atrae a inversores que buscan estabilidad en sus carteras y rentas periódicas.
- Alta demanda impulsada por tendencias tecnológicas: La digitalización, el Internet de las Cosas (IoT), y el crecimiento de la IA están impulsando la demanda de capacidad en los centros de datos.
- Diversificación: Al ser un activo inmobiliario especializado, los REITs de data centers ofrecen una buena diversificación a las carteras en la parte de RV.
- Ciclo de Capital: a pesar de tener contratos de largo plazo y flujos bastante predecibles, también son propensos a los extremos que puede vivir el ciclo de capital, es decir, cuando se invierte demasiado en una temática o tendencia debido a las altas expectativas, pero cuando el mercado choca con la realidad, entonces este tipo de REITs también puede verse afectado.
- Concentración: Son REITs que tienen alta correlación con el desempeño del sector tecnológico y de semiconductores.
- CAPEX y costo energético: A medida que las tecnologías avanzan, los centros de datos deben actualizarse constantemente para mantener su competitividad. Esto requiere una inversión constante y genera un riesgo de que la infraestructura actual quede obsoleta rápidamente. Por lo tanto, debemos estar revisando su D&A. Un centro de datos de escala media de 30 MW, con un costo de capital de 10 millones de dólares por MW, debe generar 100 millones de dólares anuales en ingresos para obtener una TIR del 10 %, después de deducir los costos de electricidad y mantenimiento.
Lista de 5 REITs de data centers con mejores retornos
Aquí les dejo cinco REITs de data centers que han destacado en términos de rendimiento en los últimos años:
- Equinix (EQIX)
- Comisión anual: 0.68%
- Retorno a 5 años: 94.4%
- Ticker: EQIX
- Digital Realty (DLR)
- Comisión anual: 0.68%
- Retorno a 5 años: 76.2%
- Ticker: DLR
- American Tower (AMT)
- Comisión anual: 0.65%
- Retorno a 5 años: 67.8%
- Ticker: AMT
- Iron Mountain (IRM)
- Comisión anual: 0.70%
- Retorno a 5 años: 82.1%
- Ticker: IRM
- Keppel DC REIT
- Comisión anual: 0.60%
- Retorno a 5 años: 70.3%
- Ticker: AJBU
Estos REITs han sido favorecidos no solo por sus ubicaciones estratégicas, sino también por su capacidad de adaptación a las nuevas demandas tecnológicas. Por ejemplo, Equinix y Digital Realty se encuentran entre los líderes en la creación de centros de datos de gran escala (hyperscale), aprovechando las tendencias de expansión del cloud computing y la inteligencia artificial.