Comprar una casa se ha vuelto un tema que a la población en general nos interesaría tocar alguna vez en nuestra vida, ya que esto nos genera seguridad y nos da certidumbre en un entorno donde las rentas por vivienda cada vez son mas caras y escasas. Existen diferentes métodos para adquirir una, sea mediante crédito Infonavit, bancario, de contado o inclusive una estrategia de crédito-inversión.
Pero ¿Qué pasa cuando ya tenemos una vivienda y un patrimonio sólido y buscamos hacer más con nuestro dinero invirtiéndolo?, una de las opciones que se nos viene a la mente es comprar más propiedades para ponerlas en alquiler y así vivir de nuestras rentas mensuales. Esta alternativa es de las más populares, ya que es conocida por nuestros padres y abuelos, que quizá en algún momento nos dijeron que son la mejor inversión.
Pero…¿En realidad lo son? La respuesta siempre será “depende”, dependerá de nuestras necesidades, expectativas, montos de inversión, plazos entre otras variables que definen nuestro perfil de inversionista.
Aquí debemos entender 2 conceptos claves:
1. Inversionista de flujo: es aquel que realiza una inversión con la finalidad de que esta le genere pagos mensuales y así vivir de sus rentas.
2. Inversionista de ganancia de capital: busca realizar su inversión y que esta vaya creciendo con el tiempo, y al cabo de varios años hacer efectiva su ganancia.
Ninguna es mejor que la otra, ya que como mencioné anteriormente dependerá de lo que estemos buscando. Si nos orientamos por ser inversionistas de flujo debemos tener en mente lo siguiente:
El rendimiento o Cap rate de las rentas en casas habitación, ronda entre el 4%-6% anual, esto quiere decir que si compramos una propiedad de 1 millón de pesos, la podremos rentar en el mejor de los casos en 60 mil pesos al año o 5 mil mensuales, suponiendo que se rentara todo el año y no tendríamos gastos de mantenimiento (que en la práctica esto NO pasa), con estos datos ya tendremos un punto de partida para revisar otras opciones.
CETES a un año actualmente paga 8.91% (al 05/05/2022), lo que se traduce a 90 mil al año, es decir 50% más de lo que ganaríamos por la renta de la casa aproximadamente.
Además, encontraremos más opciones, como SOFIPOS y fondos de inversión privados, que su rendimiento será mayor que el de CETES y con liquidez menor a un año, por lo cual serían alternativas interesantes a revisar ya que el rendimiento de estos productos ronda entre el 9%-15% anual aproximado, por lo que por 1 millón recibiríamos encima de 100 mil anuales.
Aquí algunos dirán; “con la casa ganare menos, pero subirá de valor por la plusvalía, por lo tanto me conviene más”…entonces volvemos a lo mismo, ¿Qué necesitas, flujo de efectivo hoy o tener tu ganancia hasta después de muchos años cuando vendas la propiedad? Como siempre no habrá respuesta correcta, dependerá del resultado que estemos buscando como inversionistas.
El ejemplo anterior es una visión muy general, hay más variables que no se tocaron a profundidad, como la liquidez, impuestos, que pasaría si por una urgencia necesitamos vender la propiedad, si el poder ver físicamente nuestra casa nos genera confianza etc. Por ello cada situación es diferente y se recomienda revisar detenidamente.
