Al momento de solicitar un préstamo ante una entidad bancaria, te puedes encontrar que para ser aprobado debes contar con algún tipo de garantía hipotecaria. Esta modalidad suele ser también una alternativa para quienes necesitan un préstamo y no cuentan con ingresos suficientes para cumplir los requisitos del banco. A continuación en el artículo conoceremos cuáles son los tipos de garantía hipotecaria que exigen las Instituciones Bancarias.
¿Qué es una garantía hipotecaria?
Una garantía no es más que la forma que tiene el acreedor de asegurarse, que recibirá el pago de lo adeudado, más sus accesorios legales, como son los intereses, penas, comisiones, gastos notariales.
En otras palabras, una garantía hipotecaria es el derecho que se le concede al acreedor (Institución Bancaria) sobre un inmueble cuando se contrae una deuda o compromiso con él, para que en el caso de que dicha deuda no sea cancelada o el compromiso incumplido, tenga la posibilidad de convertirse en propietario y vender el inmueble para recuperar el dinero prestado. Esto significa que un inmueble se coloca como garantía de pago de deuda.
¿Qué es un fideicomiso y cómo se utiliza en la compra de vivienda?
Un fideicomiso es un acuerdo legal en el que una persona (fideicomitente) transfiere bienes o derechos a una entidad (fiduciario) para que los administre en beneficio de un tercero (fideicomisario). En la compra de vivienda, el fideicomiso se utiliza principalmente en dos escenarios:
Adquisición de Propiedades en Zonas Restrictivas
Los extranjeros no pueden comprar propiedades directamente en zonas restringidas (100 km de las fronteras y 50 km de las costas). Para solucionar esto, pueden adquirir propiedades a través de un fideicomiso bancario, donde el banco actúa como fiduciario y el extranjero como fideicomisario, disfrutando de todos los derechos de la propiedad.
Protección de Activos y Planeación Patrimonial
El fideicomiso también se usa para proteger activos y planificar la sucesión patrimonial. Una persona transfiere su propiedad a un fideicomiso para asegurar su administración y disposición futura según sus deseos, protegiéndola de reclamaciones legales.
Ventajas del Fideicomiso en la Compra de Vivienda
- Seguridad Jurídica: Ofrece un alto grado de protección, ya que los fiduciarios son instituciones financieras reguladas.
- Flexibilidad y Control: El fideicomitente puede establecer las condiciones de administración y distribución de los bienes.
- Protección de Activos: La propiedad en el fideicomiso está protegida contra demandas.
- Planeación Patrimonial: Facilita una herencia y sucesión ordenada de bienes.
Proceso de Creación de un Fideicomiso
- Selección del Fiduciario: Elige una institución financiera como fiduciario.
- Redacción del Contrato: Define los términos del fideicomiso.
- Transferencia de Propiedad: El fideicomitente transfiere la propiedad al fideicomiso.
- Administración: El fiduciario administra la propiedad según lo establecido.
- Beneficio del Fideicomisario: El fideicomisario recibe los beneficios conforme al contrato.
Consideraciones Fiscales y Legales
Es esencial consultar con asesores legales y fiscales para entender las implicaciones del fideicomiso en la compra de vivienda.
Aspectos a considerar al solicitar un préstamo con garantía hipotecaria
Al momento de solicitar un préstamo con garantía hipotecaria, existen aspectos a considerar que influyen en la solicitud como en el otorgamiento del mismo:
- Los bancos suelen otorgar entre el 50% y el 70% del valor de la vivienda, por lo que deben considerar esto si el monto que necesitan es mayor.
- Para disponer de un crédito con garantía con liquidez, los bancos suelen exigir que la vivienda figure 100% saldada y libre de gravamen.
- El monto a recibir por el préstamo va a depender del historial crediticio y de las condiciones en las que esté la propiedad.
- Los diferentes bancos exigen que la propiedad disponga de un valor mínimo que sea de entre 1 millón y 2 millones de pesos, si bien el rango del monto dependerá de cada entidad.
- En cuánto a la escritura debe figurar como liberada, además de inscrita ante el Registro Público de la Propiedad. Además, no debe tener deudas en el pago de los diferentes servicios públicos como luz, gas y agua.
- Algunos cobros deberán revisarlos con el banco al que le solicitará el préstamo, en lo que hace al pago de comisiones por apertura, además del cobro de seguros o el pago del avalúo.
- En lo que hace al estado de conservación y la ubicación de la vivienda en garantía junto a su antigüedad, son de los principales factores a la hora de que el banco les otorgue el préstamo y el monto del mismo si será alto o bajo y el porcentaje respecto al valor de la vivienda.
- Algo que se da en los diferentes tipos de financiamiento, en el caso del con garantía hipotecaría deben saber que banco es el ideal para solicitar uno.
- Así como con otros tipos de préstamos puede hacerlos caer en deudas, en este caso lo que corre peligro es su vivienda, ya que de no pagar y devolver el dinero prestado pueden perderla.
¿Cuáles son los tipos de garantía hipotecaria?
El Código Civil en México señala que existen varios tipos de garantías hipotecarias, a continuación conoceremos sobre cada una de ellas:
La Fianza
Es un contrato por el cual una persona o un tercero, se compromete con el acreedor a pagar por el deudor, si esté no cumple con sus obligaciones. El contrato de fianza es un contrato accesorio por el cual una persona se compromete con el acreedor a pagar por el deudor, la prestación o una equivalente o inferior, en igual o distinta especie, si esté no lo hace.
La fianza es muy utilizada en contratos de arrendamientos para garantizar el pago de la renta por la vigencia del contrato, es decir, si un contrato tiene una vigencia de un año, entonces la renta estar garantizada por ese plazo.
Al momento de contratar una fianza, la afianzadora, instituciones de seguro y fianzas, les solicita un Aval con un inmueble que señalara como garantía del pago.
La Prenda
Es un derecho real constituido sobre bienes muebles enajenable, que tiene por objeto garantizar el cumplimiento de una obligación principal y su preferencia en el pago, concediéndole además los derechos de persecución y de venta sobre los citados bienes en caso de incumplimiento.
También puede darse en prenda los frutos pendientes de los bienes raíces que deben ser recogidos en tiempo determinado. En este tipo de contrato el acreedor se paga con los frutos de una finca raíz, es decir, con el producido de esta. Para que esta prenda surta efectos necesitara inscribirse en el Registro púbico a que corresponda la finca respectiva.
La Hipoteca
Es una garantía real constituida sobre ciertos bienes inmuebles que no se entregan al acreedor, y que derecho a este, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.
En otras palabras, la hipoteca le da al acreedor el derecho de vender el bien asegurado mediante un proceso de ejecución si el deudor no hace los pagos o incumple de alguna otra manera.
Existen dos partes en la hipoteca, el deudor hipotecario, quien es la persona que solicita el préstamo y, el acreedor hipotecario, que representa la entidad crediticia. La hipoteca puede comprender todos los bienes del deudor, solo si estos se gravan.
El Fideicomiso en garantía
Es un contrato por medio del cual una persona llamada fideicomitente (deudor) transfiere bienes a otra denominada fiduciario para que dichos bienes sirva de garantía a una obligación contraída con otra persona denominada beneficiario (acreedor). El objetivo de un fideicomiso de garantía es asegurar que el financiamiento otorgado le será pagado en forma fiel y puntual.
En el fideicomiso en garantía intervienen tres partes: el fideicomitente, quien es la persona que recibe la financiación para comprar un bien, la cual a su vez transfiere dicho bien al fiduciario como garantía del financiamiento recibido.
El fiduciario es la persona a la cual el fideicomitente transfiere el bien dado en garantía, y el último participante es el beneficiario o fideicomisario, quien representa a la institución que otorga el crédito que se encuentra garantizado con el bien transferido al fiduciario.
Este tipo de garantía se utiliza ampliamente en México como alternativa a las hipotecas, ya que reduce los gastos legales porque no tiene que ser inscrito en el Registro Público, lo que genera que la transacción sea mucho más rápida y dinámica. Además, en caso de que se incumpla la obligación, las garantías pueden ejecutarse inmediatamente sin necesidad de trámite judicial.
A partir de esto, deben saber que cuánto mejor valor posea la vivienda en garantía, podrán solicitar y acceder a un préstamo más alto. A partir de lo mencionado antes y de los metros cuadrados de terreno, metros cuadrados de construcción; el metro cuadrado en la zona, la antigüedad de la construcción, son los aspectos que definen el valor del inmueble y cuánto les podrá prestar el banco.
En resumen, existen varios tipos de garantías hipotecarias para solicitar un financiamiento ante una institución bancaria, seleccionar el que se ajusta a tus necesidades requiere de evaluar varios aspectos como, para qué utilizarás el préstamo, el monto a solicitar, el tiempo para cancelar, su historial crediticio. Te recomendamos que antes de asumir una garantía hipotecaria te informes muy bien sobre las implicaciones que puede ocasionar no cumplir con las obligaciones de pago.
