¿Qué es el enganche en créditos hipotecarios?

Cuando pensamos en adquirir una vivienda debemos tener en cuenta, entre diversos factores del crédito hipotecario, que las instituciones financieras no prestan todo el dinero, así que debemos contar con el enganche, así que una pregunta básica sería ¿qué es el enganche en créditos hipotecarios?

En toda operación de compra-venta de un inmueble existen gastos que corren por cuenta del cliente, uno de ellos es el enganche, el cual suele ser generalmente de entre 5 y 20% del valor de la propiedad, ya que las instituciones financieras no prestan todo el dinero para adquirir el inmueble de modo que el comprador debe contar con ese enganche para poder solicitar el crédito.

Otros costos que debe cubrir el cliente son:

Avalúo.
Gastos de investigación.
Gastos notariales (escrituración, honorarios del notario público, impuestos, gestoría y gastos en el registro público de la propiedad)

Solicitar un crédito hipotecario

Solicitar un crédito hipotecario no es una decisión fácil y que deba tomarse rápidamente. El mejor crédito hipotecario es el que se adapta a tus necesidades, a tu perfil de cliente y a tu perfil financiero. Un crédito puede avaluarse de acuerdo al número de mensualidades, la tasa de interés, plazos, promociones, CAT, etcétera.

Cómo manejar el valor del enganche

Otro factor a tener en cuenta referido al monto del enganche, es decir, la suma de dinero inicial, y lo que se recomienda es que la misma no sea muy baja, dado que de ser así, las mensualidades que pagues por el resto de la vida del crédito serán alta, obvio con un mayor pago de intereses, y tal vez no tan conveniente. En resumen: con más enganche menor monto a financiar y los pagos son menores; con menos enganche el monto a financiar aumenta y con ello las mensualidades e intereses se elevan.

La forma de cubrir el enganche es un tema que puede quitarnos el sueño, pero la manera en la cual podemos cubrirlo es por medio del ahorro. En ahorro es una práctica financiera que permite crear patrimonio o invertir, por ello es importante tener ese hábito y lo recomendable es ahorrar por lo menos el 10% de tus ingresos.

También debes considerar lo siguiente:

Hay financiamiento de tres tipos:

En pesos.
En Veces Salario Mínimo (VSM).
En Unidades de Inversión (UDIs).
Oferta Vinculante (contiene cuánto te costará en pesos y centavos tu crédito, la institución financiera deberá entregártela sin costo y con ese documento la entidad financiera está obligada a respetarte los costos por 20 días naturales).

No pierdas de vista lo anterior porque cada uno afecta de manera distinta el comportamiento de tu crédito. En México la gran mayoría de los créditos son contratados en Pesos y con interés fijos, los otros se usan muy poco y por clientes con mayor experiencia en créditos.

¿Cómo ahorrar para el enganche de una casa?

Al momento de comprar un inmueble existen más de una alternativa para juntar el dinero, una de ellas es la de ahorrar para el enganche de una casa. Al momento de comprar una casa, no todos disponen del dinero para comprarla sin recurrir a otras alternativas.

Por suerte, las instituciones financieras llegan a prestarles un máximo equivalente al 90% del costo de la vivienda a partir de un crédito hipotecario. Sea el 70%, 80% o el 90% el porcentaje, debes saber que el monto restante corre por cuenta de la persona solicitante del crédito y es a lo que se le llama "el enganche para la casa".

Un ejemplo fácil de comprender es el siguiente: Si el banco les presta el 70% del precio final de la casa, entonces el enganche corresponderá al 30%.

Lo que parece poco un 30%, 20% o 10% respecto a los montos que cubre el banco del valor de la casa, puede que para una persona, pareja o familia signifique mucho, ya que suele ser mucho dinero lo que cuesta una casa. Por lo que el ahorrar para un enganche para casa es lo que más suelen tener que hacer.

Qué aspectos considerar para pagar un enganche para casa

Para calcular el enganche para una casa debes considerar los siguientes aspectos:

Valor de la vivienda

Previamente a decidirse por la vivienda, lo mejor será investigar para saber en qué promedios de valores se mueven las casas similares a la que desean en el sitio a residir.

Fuentes de financiamiento

Al momento de ahorrar hay que considerar cómo obtener el dinero que deben poner como enganche de la casa:

Disponer de ahorros propios
El vender el auto o cualquier cosa que no usen, sea vendible y permita sumar dinero
Elegir invertir el dinero para obtener rendimientos a partir de: Pagaré, Plan flexible o Cedes
Pedir un préstamo (es una alternativa, pero a la vez es meterse en deudas)
Solicitar dinero a un familiar o amigo (puede ser una situación tensa y difícil).

Capital adicional

No todo el gasto se va en el costo del enganche para el departamento o la casa, existen otros gastos iniciales y posteriores a la compra. Entre los gastos iniciales están el avalúo, investigación y honorarios notariales, por lo que al dinero que acumulen para el enganche deberían incluirle estos costos al momento de hacer cuentas y no quedarse cortos.

Cuándo empezar a ahorrar

El definir y manejar los tiempos entre que ahorran, logran juntar el dinero y pagan el enganche es importante, ya que permite conocer el monto que necesitan ahorrar y el plazo que disponen para ello.

Lo mejor es hacer un estudio previo de los gastos e ingresos mensuales para definir cuánto dinero podrán ahorrar mensual, trimestral o semestralmente o cada año. Y qué gastos pueden sacrificar en favor de ahorrar para obtener su vivienda.

¿Existen los créditos Hipotecarios sin enganche?

Los créditos hipotecarios sin enganche están dirigidos a quienes quieren comprar un casa, pero no tienen el dinero ahorrado para pagar este adelanto. Existen algunos pocos productos de este tipo en el mercado, pero hay que saber que tienen sus desventajas, como mayores tasas de interés o cuotas mucho más altas que una hipoteca con enganche.

En estos casos, estamos frente a hipotecas que deben prestar el 100% del valor del inmueble, y es muy difícil conseguirlos en el mercado. Uno de los bancos que las ofrece es el Banco Santander, el cual cuenta con un crédito hipotecario que puede contratarse con programas del Gobierno que harán las veces de pagadores del enganche solicitado, como los programas del Infonavit y el Fovissste.

Otras opciones son Scotiabank y BBVA Bancomer, que aunque no otorgan el cien por ciento, ofrece mucha facilidad para el pago del enganche. El Scotiabank, por caso, ofrece hipotecas que cubren el 95 por ciento del valor de la vivienda, y también puedes combinarlo con un crédito del Infonavit y Fovissste.

Comparativa: créditos hipotecrios entre bancos

Sólo como ejemplo, te mostramos un comparativo, te mostramos un ejemplo con un inmueble por un valor de $1,020,000 y un enganche de 20% (204 mil pesos) y un plazo a 15 años para que te des una idea de los cobros que hacen las diferentes entidades financieras en el mercado de las hipotecas en nuestro país:

En conclusión, el enganche de los créditos hipotecarios en México puede representar un gran desafío para muchas personas que buscan adquirir una vivienda. Aunque en algunos casos es posible obtener financiamiento sin la necesidad de un enganche, es importante tener en cuenta que esto puede implicar mayores intereses y pagos mensuales. Por lo tanto, es recomendable que las personas se informen bien sobre las diferentes opciones de crédito hipotecario disponibles en el mercado, para poder tomar la mejor decisión y así poder cumplir su sueño de tener una casa propia sin afectar significativamente sus finanzas personales.