El sector hipotecario ya tenía ciertos problemas o particularidades antes del brote de Coronavirus: en 2018 y 2019 el número de créditos hipotecarios prácticamente se mantuvo igual en la banca comercial (créditos bancarios) pero las compras de hipotecas crecieron en 15% ¿por qué? se debió a que la demanda de inmuebles más caros (arriba de 4 millones de pesos) creció en las ciudades más grandes gracias a que las parejas juntaron sus ingresos para obtenerlos.
En contraste, la vivienda de nivel medio y bajo ya venía de un mal 2019 pues la venta de estos inmuebles no creció y las hipotecas de Infonavit y Fovissste por el contrario decrecieron. En resumen: las personas con ingresos un poco más altos fueron las que compraron hipotecas en 2019.
A inicios de 2020 se auguraba un buen año para el sector, pues las tasas de interés bajaron debido al Banco de México (Banxico) (de 9.25% pasó a 8% a tasa anual fija), incluso esta reducción hizo que subiera el número de personas que empezaban a ver la posibilidad de pedir un crédito pues pidieron informes sobre requisitos, solicitudes de autorización de crédito, etcétera, pero vino la pandemia, llegó muy rápido a México y el sector no tuvo tiempo de reaccionar aceleradamente, entonces la gente pausó su decisión de solicitar o comprar una casa.
¿Qué va a pasar con los créditos hipotecarios actuales?
Hablemos como negociantes: lo primero que debes saber y meterte muy bien en la cabeza es que la actual situación hipotecaria debido al Coronavirus ES TEMPORAL y que la necesidad de comprar casa continuará a pesar del Covid-19, así que debes saber qué hacer de ahora en adelante dependiendo de la situación en la cual te encuentres con tu hipoteca o si pensabas comprar una. A continuación te hacemos una serie de recomendaciones:
Si ya estabas por firmar tu hipoteca
Quienes ya estaban por firmar su crédito hipotecario antes del brote deberían intentar acelerar su trámite, pues los funcionarios del Registro Público no están trabajando al 100%, hay personal reducido y todo se retrasará más y más. Si tienes un trabajo estable que el Coronavirus no afectará entonces hay que seguir adelante con la contratación de la hipoteca.
Si ya tienes un crédito hipotecario
Tener una hipoteca ya contratada en estos momentos con algún banco no debe ser visto como algo negativo, de hecho lo que se puede hacer es analizar la posibilidad de refinanciar la deuda, esto no quiere decir que se pueda modificar el monto, más bien se trata de cambiar la hipoteca a otro banco (a esto se le llama movilidad de hipoteca) y pasarla a otro banco que ofrezca mejores tasas de interés. Si es conveniente a tus finanzas y debido a la actual situación económica, al pasar tu hipoteca en el otro banco puedes alargar el tiempo del crédito para bajar la mensualidad, sólo considera que aquí podría subir el monto del mismo, pero en cuanto puedas o mejores tus ingresos comienza a pagar 14 mensualidades por año en lugar de 12 y ello te ayudará mucho.
La otra opción es solicitar el apoyo que anunció la Asociación de Bancos de México el cual es para quienes ya tenían contratada una hipoteca al 28 de marzo. En este programa se pueden diferir hasta 6 mensualidades del crédito hipotecario para no caer en mora. Con esta opción no hay consecuencias en el Buró de Crédito o alguna otra consecuencia negativa. Lo que hace este procedimiento es que los clientes no caigan en impago y que los bancos no aumenten su cartera vencida.
¿Es buena idea comprar casa ahora?
Todo este ambiente económico ocasionado por el Coronavirus generará oportunidades para negociar los precios de las viviendas, los términos del crédito o alguna otra cosa a favor del comprador, esto se debe a que muchos querrán vender y eso puede hacer que los costos de las casas puedan negociarse eficientemente.
Aquí es muy importante que detectes si la casa que quieres comprar, en la zona que quieres, está dentro del precio del mercado, es decir, investiga los precios de la zona para que no comprar propiedades a precios inflados, pues se prevé que sea algo que pueda suceder durante los próximos meses.
Además, actualmente sabemos que los desarrolladores de vivienda cuentan con inventarios de casas y departamentos que quieren comenzar a mover, y que ya están ofreciendo con descuentos de entre 20 y 30% en hogares con un valor de entre 2.5 y 5 MDP, es decir dentro del segmento de casas más competido (que son las que más se vendieron el año pasado), así que esto puede convertirse en una buena oportunidad para personas con los ingresos necesarios para comprar una vivienda de esta gama.
Por último y para aquellos que cuentan con ingresos mucho mayores, los inmuebles cotizados en dólares se verán forzados a ajustar sus precios a la baja según especialistas.
Si ya tienes una hipoteca ¿pagarás más por ella debido al coronavirus?
En México la gran mayoría de las personas contrata hipotecas (ya sea a los bancos o al Infonavit), con financiamientos a tasa fija, es decir, el precio de los intereses ya quedó establecido desde la adquisición del crédito.
Los únicos créditos hipotecarios que podrían sufrir alteraciones en los precios son aquellos que fueron contratados a tasa variable, pero muy pocas personas con características de ingresos muy específicas firman este tipo de contratos, es decir, no son la mayoría de compradores de casas los que hacen esto.
¿Qué pasará con los créditos de Infonavit?
El Infonavit activó el programa llamado “Fondo universal de pérdida de empleo” que básicamente se trata de cubrir por tres meses los pagos mensuales de un trabajador que haya sido despedido debido a la crisis sanitaria, esto consiste también en no tener afectaciones negativas ni malas calificaciones en su buró de crédito.
Cómo lo hemos estado diciendo durante todo este artículo, el mercado inmobiliario no se caerá, lo que sucederá es que se frenará pero no morirá, la necesidad de casa es algo constante y por ahora se puede aprovechar la situación para buscar y negociar descuentos importantes.
Por último no olvides que:
- La economía se detendrá un poco.
- Que un crédito hipotecario es una obligación por muchos años.
- Si hay inestabilidad laboral ello frenará los créditos en general.
- Antes de adquirir el compromiso de pagar una hipoteca considera la estabilidad de tu actual empleo, si no la tienes es mejor que no adquieras un compromiso financiero a largo plazo como este.
- Por el contrario, si tu empleo está seguro entonces puede ser un buen momento para buscar una vivienda y negociar su pecio. Recuerda que el vendedor no te lo ofrecerá, tú debes ser quien lo proponga.
