Crédito hipotecario: ¿qué costos y comisiones nos cobra el banco?

A la hora de contratar una hipoteca, no queremos sobresaltos ni costos inesperados,  y para evitarnos estos sustos, debemos checar cuáles son todos los costos y comisiones que los bancos pueden cobrarnos por la contratación de la hipoteca, teniendo en cuenta que cada banco nos puede cobrar unas comisiones distintas y por un monto distinto.

 

 

 

El tipo de interés de un crédito hipotecario hace referencia al precio que nos pone el
banco por prestarnos una cantidad de dinero para financiar nuestra vivienda. Igual que
ocurre con el saldo que tenemos disponible en una tarjeta de crédito, al utilizarlo,
debemos devolver el dinero prestado más intereses. Este podría decirse que es el costo
más importante ya que todos los bancos cobran interés, mientras que hay otros costos y
comisiones que no las aplican todos los bancos, como la comisión de apertura, que la
veremos a continuación. En nuestro comparador de créditos hipotecarios podrás ver el tipo de interés que ofrece cada banco.

El enganche es la cantidad de dinero que la persona o personas que van a contratar la hipoteca pagan sin financiamiento. Es decir, imaginen que van a comprar una vivienda o terreno. El banco nos financia hasta un 90% como máximo del valor de la vivienda, por lo que el 10% restante del valor de la vivienda deberá ser pagado por los futuros propietarios. Ese 10% sería el enganche, pero cada cual puede elegir la cantidad que pagará como enganche, teniendo en cuenta que cuanto mayor sea el enganche, menores serán los montos mensuales que pagamos al banco, pues menor será el monto total a devolver. 

Hay bancos que tienen un mínimo de enganche más alto, es decir, que puedas encontrarte que te piden el 25% de enganche para conseguir el crédito hipotecario.

Al comprar una vivienda, se generan gastos inherentes a la misma, los cuales debes tener presente al momento de hacer tu cálculo de costos. La compraventa y la constitución de una hipoteca causan impuestos y derechos, el
establecimiento de los porcentajes aplicables corresponden a cada entidad federativa y
municipio.

El notario que formaliza el crédito es el responsable del cálculo, retención y pago de
 intereses por concepto de traslación de domino a la autoridad correspondiente, ya sea
 gobierno, estado, municipio y/o Registro Público de la Propiedad.
 Es decir, todos estos conceptos y pagos se integran a la escritura, es por eso que se
 incluyen como gastos notariales.

 

Esta comisión no la aplican todos los bancos, y la cantidad a pagar puede variar entre el 0.5 y el 3% sobre el valor de la vivienda. Esta se denomina comisión por apertura o contratación, y se aplica a la hora de formalizar la hipoteca.

 

La comisión por avalúo es el costo que nos cobra el banco u otra entidad financiera que nos vaya a conceder el crédito, por valorar la vivienda que vamos a adquirir. Esta
comisión puede oscilar entre uno y tres pesos por cada mil sobre el valor de la vivienda.

Por otro lado tenemos la comisión por administración, que suele ser un pago mensual que se otorga al banco por la administración del préstamo, como un el pago mensual por administración de una cuenta bancaria, por ejemplo.

Comisión por gastos de investigación. Los bancos comprueban todos y cada uno de los
datos y referencias brindadas en las solicitudes y documentos de la solicitud de crédito
hipotecario. Por este concepto se añade un costo al monto final de la hipoteca que va de
$500 a $1,500 pesos, según el banco.

Desde luego, puedes encontrar los créditos de tu banco de forma gratuita al buscarlo en su web o en las webs de otras entidades. Sin embargo, ¿hay una forma de que te encuentren a ti un crédito de forma gratuita? La realidad es que sí, que en México está la opción de Creditaria, que es un bróker hipotecario que busca el mejor crédito de vivienda para ti en función de tus ingresos, enganche, historial crediticio... Puedes ver más en servicios hipotecarios de Creditaria en México.

La contratación de un hipoteca lleva vinculado la contratación de una serie de seguros, como el seguro de vida, de daños y, en algunos casos, también el seguro por desempleo. Todos estos seguros tienen una comisión que deberán pagar cada mes.

Como ven, además del monto que el banco nos preste para financiar nuestra nueva casa, hay otros costos y comisiones que nos cobrará el banco y que debemos tener en cuenta cuando calculemos la totalidad del costo de nuestra hipoteca. 

La cuota de mantenimiento en un crédito hipotecario no es un concepto que normalmente se asocie directamente con el crédito mismo. Sin embargo, en el contexto de propiedades residenciales, como departamentos o viviendas en conjuntos habitacionales, "cuota de mantenimiento" generalmente se refiere al pago mensual o periódico que los propietarios deben hacer para cubrir los gastos comunes de la comunidad o condominio, tales como limpieza, seguridad, jardinería, reparaciones, entre otros.

Este pago es independiente del crédito hipotecario y se determina de la siguiente manera:

Presupuesto anual de la comunidad o condominio

• El administrador o comité de la comunidad elabora un presupuesto anual que incluye todos los gastos comunes esperados para el año: mantenimiento, servicios, reparaciones, seguros, etc.
• También se puede incluir un fondo de reserva para imprevistos o grandes reparaciones futuras.

Distribución de costos

El presupuesto total se divide entre todos los propietarios de acuerdo con un criterio de distribución.

Este criterio puede ser:

• Porcentaje de propiedad: Basado en el tamaño de la unidad (m^2), lo que es común en muchos condominios.
• Igual para todos: Todos los propietarios pagan la misma cantidad, independientemente del tamaño de su unidad.
• Uso de áreas comunes: Algunas comunidades pueden ajustar las cuotas según el uso o acceso a ciertas amenidades.

Determinación de la cuota mensual

• El costo total asignado a cada propietario se divide entre los 12 meses del año para calcular la cuota mensual.
• En algunos casos, se pueden establecer cuotas trimestrales, semestrales o anuales.

Aprobación por la asamblea de propietarios

• El presupuesto y las cuotas de mantenimiento suelen ser discutidos y aprobados en una asamblea general de propietarios.
• Una vez aprobadas, las cuotas se fijan para el periodo siguiente.

La cuota de mantenimiento se determina en función de los costos de operación y mantenimiento de las áreas comunes de la comunidad donde resides, y se distribuye entre los propietarios según criterios previamente establecidos. Aunque no está directamente relacionada con el crédito hipotecario, es un aspecto financiero relevante a considerar al adquirir una propiedad.