Este artículo explica en lenguaje claro y profesional qué son las FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) en México, su funcionamiento, ventajas para el inversionista, estructura legal y formas de invertir directamente o vía ETFs y fondos.
Las FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) son instrumentos financieros que permiten a los inversionistas participar en el mercado inmobiliario sin tener que comprar propiedades directamente.
Al adquirir certificados de una FIBRA, los inversionistas obtienen acceso a ingresos relativamente estables, generados por activos inmobiliarios diversificados como oficinas, centros comerciales, hoteles o parques industriales.
Aunque pueden parecer relativamente nuevas, las FIBRAs llevan más de una década en el mercado mexicano. La primera FIBRA que cotizó en la Bolsa Mexicana de Valores fue FIBRA UNO (FUNO), en marzo de 2011. Desde entonces, su adopción ha crecido considerablemente.
Para 2025, existen 15 FIBRAs activas, diversificadas en sectores como el industrial, logístico, hotelero y de oficinas, consolidándose como una opción sólida para quienes buscan generar ingresos pasivos sin entrar directamente al negocio inmobiliario. Cabe destacar que en 2013 las FIBRAs llegaron a representar hasta el 24% del total de activos listados en el mercado bursátil mexicano.
¿Qué son los Fiedicomisos de Infraestructuras y Bienes Raíces?
Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAs) son vehículos diseñados para financiar la adquisición o construcción de bienes inmuebles, que luego son arrendados por la empresa administradora del fideicomiso con el objetivo de generar ingresos periódicos.
Lo atractivo de estos instrumentos está en la posibilidad de diversificar, obtener rendimientos estables, tener liquidez (porque cotizan en bolsa) y acceder al mercado inmobiliario con una inversión mucho más accesible que comprar una propiedad.
Uno de los beneficios clave es que, por ley, las FIBRAs deben distribuir al menos el 95% de las utilidades netas derivadas de las rentas entre sus inversionistas. Esto convierte a las FIBRAs en una alternativa eficiente para quienes buscan ingresos recurrentes.
Además, las FIBRAs ofrecen tres fuentes de potencial ganancia para el inversionista:
Dividendos: Provienen del reparto de utilidades generadas por las rentas de los inmuebles.
Rendimientos bursátiles: Se obtienen del comportamiento del precio del certificado en el mercado. Si sube la cotización, el inversionista puede vender con utilidad; si baja, hay riesgo de pérdida.
Plusvalía de los inmuebles: Se genera cuando las propiedades dentro del portafolio aumentan de valor con el tiempo o cuando la FIBRA incorpora nuevos activos estratégicos.
Objetivo de una FIBRA
Las FIBRAs fueron creadas con el propósito de alcanzar varios objetivos tanto generales como específicos. A lo largo de más de una década de operación en México, han demostrado su capacidad para cumplir con esas metas, aunque todavía existe un amplio margen para seguir creciendo y aportando valor a todos los participantes del ecosistema inmobiliario.
Entre sus objetivos generales más relevantes está el impulso al desarrollo del sector inmobiliario en México, particularmente en los segmentos industrial, comercial, logístico y de oficinas. Además, han funcionado como una fuente de financiamiento flexible y accesible para los desarrolladores, permitiéndoles capitalizar sus proyectos sin necesidad de recurrir a créditos bancarios tradicionales.
En cuanto a sus objetivos particulares, las FIBRAs buscan democratizar la inversión en bienes raíces, permitiendo que tanto inversionistas institucionales como pequeños ahorradores puedan participar en este tipo de activos con montos accesibles. También juegan un papel clave en la diversificación de portafolios, ya que ofrecen una alternativa sólida dentro del mercado bursátil con características distintas a las acciones o los bonos.
La estructura de una FIBRA
Una FIBRA funciona a través de un fideicomiso, es decir, un contrato legal en el cual una persona física o moral (el fideicomitente) transfiere un conjunto de bienes —en este caso, inmuebles— a un fiduciario (generalmente una institución financiera), quien se encarga de administrarlos en beneficio de los inversionistas, que son los terceros beneficiarios. Estos últimos reciben los beneficios económicos derivados de la renta y operación de dichos inmuebles.
Estructura Fideicomisos
Características de las FIBRAS
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces en México tienen una serie de características que los hacen atractivos para distintos tipos de inversionistas. A continuación te enlisto las más relevantes:
Fideicomiso: Cada FIBRA opera bajo la figura legal de un fideicomiso. Esto significa que un fideicomitente (generalmente un desarrollador o propietario de inmuebles) transfiere la propiedad de los bienes al fiduciario —una institución financiera— para que los administre con el objetivo de generar rendimientos para los inversionistas.
Certificados fiduciarios: Al invertir en una FIBRA, lo que se adquieren son certificados fiduciarios bursátiles, que representan una parte proporcional del fideicomiso. Estos certificados cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y se pueden comprar o vender igual que cualquier acción, lo que brinda liquidez inmediata al inversionista.
Activos inmobiliarios: Las FIBRAs son dueñas de inmuebles que generan ingresos, como naves industriales, centros comerciales, edificios corporativos, hospitales u hoteles. Los rendimientos que reciben los inversionistas provienen de las rentas cobradas por estos activos.
Distribuciones de ingresos: Por disposición legal, las FIBRAs deben distribuir al menos el 95% de sus ingresos netos fiscales entre los tenedores de certificados. Esta característica las vuelve una opción ideal para quienes buscan ingresos periódicos y estables.
Cotización en bolsa: Al operar en el mercado bursátil mexicano, las FIBRAs ofrecen un nivel de accesibilidad mucho mayor que la inversión directa en bienes raíces. Es posible entrar con montos desde unos pocos cientos de pesos a través de plataformas digitales o casas de bolsa.
Transparencia: Están sujetas a regulación por parte de la CNBV y deben publicar reportes trimestrales y anuales, incluyendo estados financieros, rentas cobradas, ocupación de inmuebles y otros indicadores clave. Esto permite a los inversionistas tener una visión clara de su desempeño.
Administración profesional: La gestión de los inmuebles está a cargo de equipos especializados con experiencia en el sector inmobiliario. Esto garantiza una operación eficiente y maximiza el aprovechamiento de los activos.
Estas características están diseñadas para que los inversionistas puedan participar en el mercado inmobiliario de manera diversificada, eficiente y con altos niveles de transparencia. Cabe mencionar que, aunque el esquema general se mantiene, algunas condiciones específicas pueden variar dependiendo del tipo de FIBRA y su estrategia operativa.
Beneficios de una FIBRA
Las FIBRAs ofrecen una serie de beneficios tanto para inversionistas como para los desarrolladores que aportan los inmuebles al fideicomiso. Aunque ya hemos mencionado varios a lo largo del texto, aquí los resumimos de forma puntual.
Para el inversionista, una de las mayores ventajas es la posibilidad de invertir en bienes inmuebles como naves industriales, centros comerciales, oficinas y hoteles desde montos bajos, accesibles a través de casas de bolsa o plataformas digitales. Esto permite una diversificación real sin necesidad de adquirir una propiedad completa ni hacerse cargo de su gestión.
Además, las FIBRAs ofrecen tres posibles fuentes de ingreso:
Dividendos, que provienen del flujo constante de rentas.
Plusvalía, derivada del aumento en el valor de los inmuebles.
Rendimientos bursátiles, si el precio de los certificados en la Bolsa Mexicana de Valores se aprecia con el tiempo.
Otro punto clave es la experiencia del administrador del fideicomiso, ya que su gestión profesional impacta directamente en la eficiencia operativa y en la generación de valor. A esto se suma el respaldo legal e institucional, regulado por la CNBV y por la Ley del Mercado de Valores, lo que brinda certidumbre jurídica. Las FIBRAs también se destacan por su transparencia operativa, ya que publican información financiera periódica (trimestral y anual), disponible para cualquier inversionista. Esto fortalece la confianza y facilita el seguimiento de la inversión. En cuanto a los beneficios para el fideicomitente —es decir, quien aporta los inmuebles al fideicomiso— destacan los siguientes:
Liquidez inmediata, al convertir un activo físico poco líquido en capital disponible.
Revalorización de los activos aportados, al incorporarlos a un portafolio bursátil.
Beneficios fiscales, establecidos en los artículos 223 y 224 de la Ley del ISR.
Flexibilidad en la colocación de certificados, ya que puede decidir qué porcentaje colocar en el mercado.
Mayor capacidad de expansión, usando los recursos captados para desarrollar nuevos proyectos o adquisiciones.
Por último, para el mercado de valores mexicano, las FIBRAs representan una vía efectiva para ampliar la oferta de títulos bursátiles y fomentar una mayor participación en las Ofertas Públicas Iniciales (OPIs), fortaleciendo el ecosistema financiero en su conjunto.
Constitución de una FIBRA
Viendo todas las ventajas que ofrecen las FIBRAs, es lógico que muchas empresas quieran incursionar en este modelo. Para lograrlo, es indispensable cumplir con ciertos requisitos legales y operativos establecidos por las autoridades financieras en México.
Primero, la empresa que busque constituirse como FIBRA debe ser una Sociedad Mercantil que tenga al menos el 70% de sus activos invertidos en bienes inmuebles, y cuyo objeto social sea la adquisición o construcción de propiedades destinadas exclusivamente al arrendamiento.
Además, estos inmuebles no pueden venderse antes de cuatro años a partir de su adquisición o de la conclusión de su construcción, lo que garantiza una operación enfocada en generar rentas sostenidas y no especulación inmobiliaria. También se exige que la empresa tenga altos estándares de Gobierno Corporativo, alineados con las mejores prácticas internacionales.
Otro punto fundamental es la distribución: por ley, la FIBRA debe entregar al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio (es decir, sus utilidades netas) a sus tenedores de certificados fiduciarios.
Adicionalmente, la sociedad debe contar con un Administrador (fiduciario) con un historial comprobable de al menos tres años gestionando inmuebles, con resultados auditados y documentados que reflejen una operación eficiente. También debe disponer de un área de certificación técnica, con peritos estructurales que emitan dictámenes sobre la integridad de los inmuebles y la situación legal de los contratos de arrendamiento.
Es obligatorio realizar avalúos anuales de los inmuebles, así como mantener actualizada la documentación sobre su situación legal (como posibles gravámenes o litigios), y especificar con claridad el uso que se dará a los fondos captados por la FIBRA.
Como puedes ver, constituir una FIBRA no es un proceso sencillo, pero cuando se cumplen todos estos lineamientos, se convierte en una estructura altamente eficiente para generar ingresos recurrentes y sostenibles.
FIBRAS en México
Las FIBRAs son consideradas instrumentos híbridos porque ofrecen ingresos relativamente estables por arrendamiento y potenciales ganancias variables por plusvalía. A diferencia de otros instrumentos financieros, no tienen una fecha de vencimiento ni una calificación crediticia como los bonos. Aun así, se negocian en el mercado de Capitales de las bolsas mexicanas, bajo una regulación muy similar a la de las acciones.
Actualmente, en 2025, 15 FIBRAs están activas y cotizando en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) o en la Bolsa Institucional de Valores (BIVA), que son los dos mercados bursátiles regulados del país. Cada FIBRA tiene su propia estrategia: algunas están enfocadas exclusivamente en un tipo de activo, mientras que otras manejan portafolios mixtos. Las principales categorías son:
Industrial: Plantas, parques logísticos y naves industriales, muy demandadas por el auge del nearshoring.
Comercial: Centros comerciales, locales en renta y plazas.
Oficinas: Edificios corporativos y espacios de coworking.
Las FIBRAs han ganado terreno como vehículos de inversión tanto en México como en Latinoamérica. Por eso, entidades institucionales como las Afores, aseguradoras y afianzadoras están autorizadas a invertir en ellas, lo cual aumenta su bursatilidad, profundidad de mercado y atractivo frente al público inversionista.
Clasificación de las Fibras
A continuación, veremos una tabla de clasificación de las Fibras que cotizan en los diferentes mercados de valores, así como la distinción de los sectores en los que operan.
Tabla clasificación de FIBRAS
Mientras que en la siguiente tabla podremos observar las sociedades participantes más importantes de cada fideicomiso.
Sociedades participantes más importantes
Actualmente, existen 15 FIBRAs activas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y la Bolsa Institucional de Valores (BIVA). Anteriormente, se mencionaban 17 FIBRAs, pero dos de ellas han dejado de operar o han sido absorbidas por otras.
Una de las FIBRAs que ya no opera de forma independiente es Fibra Terrafina (TERRA13), la cual fue adquirida por Fibra Prologis (FIBRAPL14) en una operación concluida en 2024. Esta adquisición consolidó a Prologis como una de las principales FIBRAs industriales en México.
La otra FIBRA que ha dejado de operar es Fibra Vía (FVIA16). Aunque no se ha anunciado una adquisición formal, esta FIBRA ha reducido significativamente su actividad y no ha realizado nuevas emisiones ni reportado operaciones recientes, lo que indica una posible desactivación o integración en otro vehículo de inversión.
Rendimientos históricos de las FIBRAs
Los rendimientos de las FIBRAs en México han sido variables a lo largo del tiempo, ya que dependen de múltiples factores como la zona geográfica donde se encuentran los inmuebles, el tipo de activos inmobiliarios involucrados (industrial, comercial, hotelero, etc.) y, por supuesto, el contexto económico nacional e internacional.
A lo largo de más de una década de operación en el país, las FIBRAs han mostrado la capacidad de generar rendimientos atractivos, especialmente en periodos de estabilidad económica. Estos rendimientos provienen principalmente de dos fuentes: los ingresos por arrendamiento que generan los activos del portafolio y la plusvalía derivada del aumento en el valor de los inmuebles con el tiempo.
Por eso, muchos inversionistas buscan FIBRAs que logren un equilibrio entre ingresos estables y potencial de apreciación del capital, lo cual permite diversificar el portafolio sin asumir riesgos extremos.
Índice S&P/BMV FIBRAS
La Bolsa Mexicana de Valores desarrolló un indicador específico para este tipo de vehículos: el Índice S&P/BMV FIBRAS. Este índice sirve como referencia para seguir el comportamiento general de las FIBRAs que cotizan en el mercado mexicano.
El índice se basa en dos principios fundamentales:
Representatividad: La muestra de FIBRAs incluidas refleja con precisión el comportamiento operativo y financiero del sector inmobiliario listado.
Invertibilidad: El peso que tiene cada FIBRA dentro del índice depende del volumen que se negocia en bolsa, garantizando que el índice sea útil tanto para inversionistas institucionales como individuales, al reflejar condiciones reales de liquidez y operatividad del mercado.
Gracias a este índice, es posible observar que el comportamiento de las FIBRAs suele ser distinto al del mercado accionario tradicional, lo cual refuerza su valor como instrumento de diversificación.
Es importante recordar que, como en cualquier instrumento financiero, los rendimientos pasados no garantizan rendimientos futuros. El desempeño de las FIBRAs está sujeto a cambios en variables como las tasas de interés, la inflación, la ocupación de los inmuebles y el dinamismo del mercado inmobiliario en general.
¿Cómo invertir en FIBRAS?
Hoy en día, invertir en FIBRAs en México es más sencillo que nunca. Estos instrumentos cotizan en el mercado de capitales, al igual que cualquier acción listada en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) o la Bolsa Institucional de Valores (BIVA), por lo que se pueden adquirir de forma directa a través de una casa de bolsa.
Actualmente operan 15 FIBRAs activas, y para invertir en ellas solo necesitas seleccionar la que te interese, indicar cuántos certificados deseas comprar y realizar la orden desde la plataforma de tu intermediario bursátil.
Eso sí, antes de invertir es fundamental que entiendas los riesgos, costos operativos y características de cada FIBRA. Los factores que ya vimos a lo largo del artículo te servirán como base para tomar una decisión informada.
Abrir una cuenta en una casa de bolsa: El primer paso es abrir una cuenta de inversión en una casa de bolsa autorizada por la CNBV. Algunas opciones populares entre inversionistas mexicanos son GBM, Kuspit, Actinver, Citibanamex Casa de Bolsa o Banorte. Compara las comisiones, herramientas de análisis y la interfaz de la plataforma antes de elegir.
Firma de documentos y verificación de identidad: Una vez seleccionada la casa de bolsa, deberás llenar un formulario de apertura, firmar contratos y entregar documentación básica, como tu INE y un comprobante de domicilio. Algunas plataformas digitales permiten hacer este proceso completamente en línea.
Transferir fondos a tu cuenta de inversión: Con la cuenta abierta, tendrás que hacer una transferencia bancaria desde tu cuenta personal a la cuenta de inversión. Puedes transferir desde montos bajos, dependiendo de la política de cada casa de bolsa.
Realizar un análisis de las FIBRAs: Antes de comprar, revisa a fondo las FIBRAs que te interesen. Considera aspectos como:
Tipo de inmuebles que manejan (industrial, comercial, oficinas, etc.)
Tasa de ocupación
Historial de distribución de dividendos
Endeudamiento
Perspectivas de crecimiento y expansión
Colocar una orden de compra: Cuando ya tengas claro en qué FIBRA vas a invertir, entra a la plataforma de tu casa de bolsa y coloca una orden de compra. Indica el número de certificados que deseas adquirir y el tipo de orden (puede ser de mercado, para comprar al precio actual, o limitada, para fijar el precio máximo que estás dispuesto a pagar).
Revisar y confirmar la orden: Antes de ejecutar la compra, verifica todos los detalles: el precio, las comisiones, el número de certificados y el total de la operación. Si todo está correcto, confirma la orden para que se procese en el mercado.
Monitorear tu inversión: Una vez realizada la compra, da seguimiento al comportamiento de tu inversión. Puedes monitorear el precio de los certificados, los dividendos que recibes y cualquier noticia relevante que pueda impactar el portafolio de la FIBRA. Las plataformas de inversión suelen ofrecer herramientas para visualizar estos datos en tiempo real.
Recuerda que siempre es recomendable diversificar tu portafolio, combinando FIBRAs de distintos sectores o integrándolas con otros instrumentos como CETES, bonos o acciones, dependiendo de tu perfil de riesgo.
Activos que permiten invertir en FIBRAS
Para invertir en FIBRAs en México generalmente se requiere tener acceso al mercado bursátil, ya que sus certificados se compran y venden como cualquier acción listada. Sin embargo, también existen formas indirectas de participar en este tipo de activos sin comprarlos directamente.
La manera más directa de invertir en FIBRAs es mediante la compra de certificados fiduciarios emitidos por cada FIBRA. Estos certificados se pueden adquirir fácilmente a través de casas de bolsa que operan en la BMV o la BIVA.
También existen fondos de inversión que incluyen en su portafolio participaciones en distintas FIBRAs. Esta es una buena opción si buscas una exposición más diversificada sin tener que analizar individualmente cada FIBRA. Estos fondos están disponibles en bancos, operadoras de fondos o plataformas digitales.
Otra alternativa son los ETFs (Exchange-Traded Funds) que replican el comportamiento de un índice de FIBRAs. Estos ETFs agrupan varias FIBRAs en un solo instrumento y se compran en bolsa como si fueran acciones. Un ejemplo relevante es el ETF iShares S&P/BMV FIBRAS, que sigue el índice oficial del sector en México.
Además, es posible exponerse indirectamente a FIBRAs a través de cuentas de inversión administradas, como los portafolios gestionados por asesores financieros. Incluso los fondos de pensiones, aseguradoras y Afores pueden tener FIBRAs dentro de sus carteras, lo que amplía su presencia institucional en el sistema financiero.
La forma específica de acceso a estos instrumentos puede variar dependiendo de la plataforma, la regulación aplicable y el tipo de inversionista, pero en todos los casos representan una vía para entrar al mercado inmobiliario sin tener que comprar propiedades de forma directa.
Acciones de FIBRAs en la BMV
En la Bolsa Mexicana de Valores hay varias FIBRAs activas que los inversionistas pueden considerar, cada una con un enfoque sectorial específico. Algunas de las más reconocidas son:
FIBRA Uno (FUNO): Fue la primera FIBRA en México. Tiene un portafolio diversificado que incluye oficinas, centros comerciales, hoteles y propiedades industriales.
FIBRA Macquarie (FIBRAMQ): Se enfoca en inmuebles industriales y de oficinas, con presencia en varios estados clave del país.
FIBRA Terrafina (TERRA13): Especializada en propiedades industriales, como parques logísticos, almacenes y centros de distribución.
FIBRA Hotel (FIHO12): Su portafolio está compuesto por hoteles de marcas reconocidas en distintas zonas turísticas y de negocios.
FIBRA HD (FIBRAHD): Opera principalmente en el segmento industrial y logístico, con propiedades como naves industriales.
FIBRA Prologis (FIBRAPL14): Tiene un enfoque fuerte en el mercado logístico, con propiedades en ubicaciones estratégicas para el nearshoring.
FIBRA Shop (FSHOP13): Está orientada al sector comercial, con una cartera de centros comerciales en zonas urbanas y de alto flujo.
Estas FIBRAs representan la diversidad del mercado inmobiliario mexicano y permiten que inversionistas elijan según sus objetivos: ingresos por renta, crecimiento por plusvalía o exposición a sectores estratégicos como el industrial o turístico.
El crecimiento del mercado inmobiliario en México y el dinamismo que ha traído el nearshoring han impulsado la creación de nuevos vehículos de inversión, por lo que se espera que en los próximos años sigan surgiendo FIBRAs especializadas o con modelos híbridos que amplíen aún más las opciones disponibles para los inversionistas.
Mira las Fibras han sido un buen instrumento para diversificar. El índice de Fibras de rendimiento hace 5 años tenía un valor de 122.39 y actualmente de 273.13, es decir un rendimiento acumulado del 123%.
Todas las casas de bolsa pueden vender y comprar FIBRAS, yo te sugiero que acerques mínimo a 3 casas de bolsa y compares montos mínimos, sus comisiones y el talento para la gestión de sus portafolios. Saludos.
Hola Carla, espero te encuentres muy bien. Quisiera preguntarte si conoces o tienen un análisis de los rendimientos promedios de las Fibras en México de los últimos 3-5 años (y si tienen el último semestre de este 2016). Qué Casa de Bolsa recomiendas que tenga el mejor manejo de Fibras (presente los mejores rendimientos).
Por otro lado y aprovechando el post, tendrán ya el último informe/análisis de la CNBV del primer semestre 2016, referente a los rendimientos y mejores Casas de Bolsa para operar en lo que va del año? Entiendo que Casa de Bolsa Banorte-Ixe ha tenido el mayor capital activo en los últimos años, pero no sé si esto quiera decir que es la que mejores rendimientos presenta a sus clientes.
Muchas gracias de antemano por tu input!
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