Las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) son instrumentos financieros que permiten a los inversionistas participar en el mercado inmobiliario sin la necesidad de adquirir propiedades directamente.
Al comprar una FIBRA, los inversionistas obtienen acceso a ingresos estables generados por activos inmobiliarios diversificados, como oficinas, centros comerciales u hoteles.
La importancia radica en la diversificación, rendimientos estables, liquidez y accesibilidad que ofrecen, permitiendo a los inversionistas beneficiarse del mercado inmobiliario con mayor eficiencia y menor carga operativa.
¿Qué son las FIBRAS?
Las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) son instrumentos financieros que permiten a los inversionistas participar en el mercado inmobiliario.
Funcionan mediante un fideicomiso que posee y administra activos inmobiliarios, permitiendo a los inversionistas adquirir certificados fiduciarios que representan una participación en ese fideicomiso, resultando en rendimientos que provienen de los ingresos generados por los bienes raíces, como rentas y plusvalías.
Las FIBRAS tienen sus raíces en los Real Estate Investment Trusts (REITs) en Estados Unidos, que surgieron en la década de 1960 como una forma de democratizar la inversión en bienes raíces. Estos REITs sirvieron como modelo para el desarrollo de estructuras similares en otros países.
En México, las FIBRAS fueron introducidas en 2011 como parte de un esfuerzo para fomentar la inversión en el sector inmobiliario.
- La primera FIBRA en México fue FIBRA UNO (BMV: FUNO11), que se constituyó en 2011 y comenzó a cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores.
Desde entonces, el modelo de FIBRAS ha ganado popularidad en América Latina y otras regiones, ofreciendo a los inversionistas la oportunidad de participar en el mercado inmobiliario sin la necesidad de adquirir propiedades directamente. La flexibilidad, diversificación y rendimientos estables han contribuido al crecimiento y aceptación de las FIBRAS como instrumentos financieros atractivos.
Características de las FIBRAS
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces tienen varias características distintivas, las cuales listamos a continuación:
- Fideicomiso: La FIBRA opera bajo la estructura de un fideicomiso, donde un fideicomitente (dueño de los bienes raíces) transfiere la propiedad a un fideicomiso administrado por un fiduciario.
- Certificados fiduciarios: Los inversionistas adquieren certificados fiduciarios que representan su participación en el fideicomiso. Estos certificados se negocian en bolsa, proporcionando liquidez.
- Activos inmobiliarios: El fideicomiso posee y administra activos inmobiliarios, como edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, etc. Los rendimientos provienen de los ingresos generados por estos activos.
- Distribuciones de ingresos: Las FIBRAS están obligadas a distribuir la mayor parte de sus ingresos a los inversionistas en forma de dividendos, lo que contribuye a la estabilidad y atractivo para aquellos buscando flujos de efectivo regulares.
- Cotización en bolsa: Muchas FIBRAS cotizan en bolsa, lo que permite a los inversionistas comprar y vender certificados fiduciarios como si fueran acciones, mejorando la liquidez y la accesibilidad.
- Transparencia: Las FIBRAS deben cumplir con regulaciones que exigen la divulgación de información financiera y operativa, proporcionando transparencia a los inversionistas.
- Administración profesional: La gestión de los activos inmobiliarios está a cargo de profesionales con experiencia en el sector, lo que contribuye a una administración eficiente y estratégica.
Estas características estructurales buscan equilibrar la participación de los inversionistas en el mercado inmobiliario con la eficiencia en la administración y transparencia en las operaciones.
Es importante destacar que las características específicas pueden variar según la jurisdicción y la estructura particular de cada FIBRA.
¿Por qué invertir en FIBRAS?
Invertir en FIBRAS es una de las mejores opciones para agregar Bienes Raíces a tu portafolio de inversión, ya que son considerados en una ventana fácil de acceder para poder obtener beneficios de este sector.
Las FIBRAS proporcionan a los inversionistas la oportunidad de diversificar su portafolio al participar en diferentes tipos de bienes raíces, como oficinas, centros comerciales, hoteles, entre otros. Los ingresos generados por los activos inmobiliarios, como alquileres, tienden a ofrecer rendimientos estables, lo que puede ser atractivo para aquellos que buscan flujos de ingresos consistentes. También permite a los inversionistas un acceso al mercado inmobiliario sin la necesidad de adquirir propiedades directamente, lo que puede ser costoso y logísticamente complejo.
Las FIBRAS suelen cotizar en los mercados de valores, brindando a los inversionistas la posibilidad de comprar o vender fácilmente sus participaciones, lo que mejora la liquidez en comparación con la propiedad directa.
Cuentan con una profesionalización en la gestión, ya que la administración de los activos inmobiliarios está a cargo de profesionales, lo que puede aumentar la eficiencia y reducir la carga de trabajo para los inversionistas.
Otro punto que hacen atractivas las FIBRAS a los inversionistas es que en algunos países, pueden recibir tratamientos fiscales favorables, como exenciones de impuestos sobre las ganancias de capital.
La transparencia y regulación a la cual están sujetas las FIBRAS, proporcionan seguridad a los inversionistas, ya que estas deben divulgar información financiera periódica a las autoridades reguladoras.
Rendimientos históricos
Los rendimientos históricos de las FIBRAS pueden variar según factores como la región, el tipo de activos inmobiliarios en los que invierten y las condiciones del mercado.
Históricamente, han demostrado ofrecer rendimientos atractivos a los inversionistas, que se basan principalmente en los ingresos generados por los alquileres de los activos inmobiliarios que poseen, así como en las plusvalías por la apreciación de estos activos.
“Los inversionistas suelen buscar FIBRAS que ofrezcan un equilibrio entre rendimientos estables y potencial de apreciación de capital”.
Índice S&P/BMV FIBRAS
La Bolsa Mexicana de Valores desarrolló un Índice dedicado a los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS), dicho Índice se ha denominado “Índice S&P/BMV FIBRAS”.
El índice constituye un fiel indicador de las fluctuaciones del precio de los certificados de FIBRAS en el mercado de capitales, considerando dos conceptos fundamentales:
- Representatividad: La muestra que lo compone, refleja el comportamiento y la dinámica operativa de esta clase de activos.
- Invertibilidad: Los pesos relativos de la muestra se definen en función del importe operado en Bolsa, así se asegura que el Índice responde a las necesidades de operatividad y liquidez del mercado mexicano.
Estos vehículos de financiamiento de bienes raíces son una nueva clase de activos que son colocados en la Bolsa Mexicana de Valores, y el cual ha demostrado tener un comportamiento en su rendimiento distinto al del mercado accionario en lo general.
Es importante señalar que los rendimientos pasados no garantizan resultados futuros, y la rentabilidad de las FIBRAS puede estar sujeta a cambios en las condiciones económicas y del mercado inmobiliario.
¿Qué debes tener en cuenta al invertir en FIBRAS?
Como con cualquier inversión, es crucial realizar un análisis detallado, entender los riesgos asociados y considerar el horizonte temporal y los objetivos financieros antes de invertir en FIBRAS.
Al invertir en Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, es crucial considerar los objetivos financieros, debes de alinear tu inversión con tus metas financieras a corto y largo plazo, ya sea ingresos regulares, crecimiento de capital o una combinación de ambos.
Debes tener en cuenta la diversificación, evalúa los activos que ofrece la FIBRA, como edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, etc. para reducir riesgos asociados a un tipo específico de propiedad. También examina la ubicación geográfica y el estado de los activos inmobiliarios que posee la FIBRA para comprender mejor el potencial de crecimiento y los riesgos.
Es importante analizar los rendimientos históricos de la FIBRA, aunque no garantizan el rendimiento futuro, pueden proporcionar una guía sobre su desempeño. Así como investigar la calidad de la gestión administrativa, experiencia del equipo y nivel de transparencia, ya que esto influye en la eficacia operativa y la toma de decisiones.
Considera los riesgos asociados, como fluctuaciones del mercado inmobiliario, tasas de interés, condiciones económicas y riesgos específicos de la región. Alineado con el riesgo, es evaluar la liquidez, refiriéndose a la facilidad con la que puedes comprar o vender certificados fiduciarios, especialmente si la FIBRA cotiza en bolsa.
Por último, considera los costos asociados de transacción, comisiones y otros gastos asociados a la inversión en la FIBRA y familiarízate con las regulaciones fiscales aplicables a las FIBRAS en tu jurisdicción para entender el impacto en tus impuestos.
Nunca olvides considerar el entorno económico general y cómo puede afectar al mercado inmobiliario y, por ende, a la FIBRA. Antes de invertir, te recomendamos buscar asesoramiento financiero profesional y realizar una investigación exhaustiva para tomar decisiones informadas.
¿Cómo invertir en FIBRAS?
Es fundamental comprender los riesgos y costos asociados con la inversión en FIBRAS y considerar todos los factores mencionados y abordados en este artículo, los cuales te ayudaran a iniciar en la inversión de estos activos tan atractivos del mercado financiero.
Mostramos el proceso que te ayudará a poder invertir en FIBRAS, considerando todo lo que hemos abarcado en este artículo.
- Investigación:
- Investiga y comprende los diferentes tipos de FIBRAS disponibles.
- Analiza el rendimiento histórico, la gestión, la cartera de activos y los riesgos asociados con cada FIBRA.
- Establece Objetivos:
- Define tus objetivos de inversión, ya sea obtener ingresos regulares, crecimiento de capital o una combinación de ambos.
- Asesoramiento Financiero:
- Busca asesoramiento financiero profesional para evaluar cómo las FIBRAS se alinean con tu perfil de inversión y metas financieras.
- Cuenta de Inversionista:
- Abre una cuenta de inversionista en una Casa de Bolsa, Broker o una Institución Financiera que ofrezca acceso a la negociación de FIBRAS.
- Selección de FIBRA:
- Selecciona la FIBRA o FIBRAS en las que deseas invertir, basándote en tu investigación y asesoramiento financiero.
- Compra de Certificados Fiduciarios:
- Realiza la compra de certificados fiduciarios de la FIBRA a través de tu cuenta de inversión.
- Diversificación:
- Considera diversificar tu cartera invirtiendo en diferentes tipos de FIBRAS para mitigar riesgos específicos del mercado inmobiliario.
- Monitoreo Continuo:
- Realiza un seguimiento continuo del desempeño de tus inversiones y ajusta según sea necesario.
- Investigación Periódica:
- Realiza investigaciones periódicas sobre el mercado inmobiliario y las condiciones económicas que puedan afectar a las FIBRAS.
Activos que permiten invertir en FIBRAS
Para invertir en FIBRAS generalmente se necesita acceder a mercados financieros para adquirir estos instrumentos en específico. Sin embargo, no siempre debe de ser así, ya que aquí mostraremos algunos otros activos que permiten invertir de manera indirecta en FIBRAS.
Una de las formas directas de invertir en FIBRAS, es a través de sus mismas acciones o certificados fiduciarios, estas se pueden comprar directamente en bolsas de valores donde estén listadas.
Algunos fondos de inversión tienen como parte de su cartera participaciones accionarias de FIBRAS, pudiéndose adquirir en instituciones financieras directamente.
Existen ETFs (Exchange-Traded Funds) que están diseñados para rastrear el rendimiento de un índice compuesto por FIBRAS, ofreciendo una forma de inversión diversificada.
A través de cuentas de inversión gestionadas por corredores de bolsa o plataformas financieras, y en algunos casos, fondos de pensiones o seguros pueden invertir en FIBRAS como parte de su cartera diversificada.
La forma específica de acceso a FIBRAS puede variar según la región y el mercado financiero.
Tipos de FIBRAS
Los inversionistas pueden considerar invertir en diferentes tipos de FIBRAS como:
- FIBRAS de Oficinas: Centradas en propiedades de oficinas y espacios comerciales.
- FIBRAS Comerciales: Enfocadas en centros comerciales y establecimientos minoristas.
- FIBRAS Residenciales: Invierten en desarrollos de viviendas, como complejos de apartamentos o conjuntos habitacionales.
- FIBRAS Industriales: Se centran en propiedades industriales y almacenes.
- FIBRAS de Hoteles: Especializadas en activos hoteleros y de hospitalidad.
- FIBRAS de Desarrollo: Dirigidas a proyectos inmobiliarios en etapas de desarrollo.
- FIBRAS Mixtas: Aquellas que poseen una combinación diversificada de activos, como oficinas, centros comerciales y propiedades residenciales.
La elección de la FIBRA dependerá de los objetivos de inversión individuales, la tolerancia al riesgo y la estrategia de diversificación.
Acciones de FIBRAS en la BMV
En la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), existen varias FIBRAS que los inversionistas pueden considerar.
- FIBRA Uno (FUNO): Es una de las primeras FIBRAs en México, con una amplia cartera que abarca oficinas, centros comerciales, hoteles y propiedades industriales.
- FIBRA Macquarie (FIBRAMQ): Se enfoca principalmente en propiedades industriales y de oficinas.
- FIBRA Terrafina (TERRA13): Centrada en activos industriales, como almacenes y centros de distribución.
- FIBRA Hotel (FIHO12): Especializada en activos hoteleros y de hospitalidad.
- FIBRA HD (FIBRAHD): Enfocada en bienes raíces industriales, como naves industriales y parques logísticos.
- FIBRA Prologis (FIBRAPL14): Especializada en propiedades logísticas e industriales.
- FIBRA Shop (FSHOP13): Centrada en centros comerciales y propiedades comerciales.
Estos ejemplos representan la diversidad de FIBRAS disponibles en la BMV, cada una con su enfoque específico en términos de tipo de activos inmobiliarios. Es importante mencionar que el dinamismo del mercado está llevando a la creación de más opciones para invertir en el mercado.
ETFs que invierten en FIBRAS
Como mencionamos también se puede invertir en FIBRAS de manera indirecta, siendo los ETFs los más importantes, sin embargo, la disponibilidad de ETFs que invierten en FIBRAS varía con el tiempo y en función de las decisiones del mercado y de las compañías emisoras.
Aquí mostramos algunos ejemplos de ETFs que han estado diseñados para rastrear el rendimiento de índices compuestos por FIBRAS:
- iShares Global REIT ETF (REET): Este ETF de BlackRock busca replicar el rendimiento de un índice global que incluye REITs (Real Estate Investment Trusts) y compañías inmobiliarias.
- Vanguard Real Estate ETF (VNQ): Administrado por Vanguard, este ETF sigue el rendimiento del índice MSCI US Investable Market Real Estate, que incluye varias compañías inmobiliarias, incluyendo REITs.
- Schwab U.S. REIT ETF (SCHH): Ofrecido por Charles Schwab, este ETF busca rastrear el rendimiento del índice Dow Jones U.S. Select REIT Index.
Para tener más información sobre ETFs que invierten en FIBRAS, Mejores ETFs de fibras
Recuerda que antes de invertir en cualquier ETF, es crucial verificar la composición del fondo, sus objetivos de inversión, comisiones y otros factores importantes.